Si tienes una terraza que solo usas tú y empiezan a aparecer humedades en el piso de abajo, la pregunta surge sola.
¿Me toca pagar a mí?
¿Debe hacerlo la comunidad?
Sé que esto parece un lío al principio. Y lo es. Sobre todo porque durante años ha habido discusiones, juntas tensas y vecinos que acababan pagando de su bolsillo sin tener claro si era justo.
La buena noticia: hoy existe un criterio claro.
Terraza de uso privativo: qué significa en la práctica
Una terraza de uso privativo no es lo mismo que una terraza privada.
Aunque solo tú puedas pisarla, tender ropa o poner una mesa, muchas veces forma parte de la estructura del edificio. Y eso cambia todo.
En la propiedad horizontal ocurre algo curioso:
- Tú disfrutas la terraza.
- La comunidad mantiene su función estructural.
Aquí nace el conflicto.
Elementos comunes y estructura del edificio
La cubierta del edificio protege a todos.
Evita filtraciones.
Soporta cargas.
Por eso, aunque esté “adscrita” a una vivienda, sigue siendo un elemento común.
Cuando el problema nace en:
- la impermeabilización
- el forjado
- la estructura
no hablamos de un uso incorrecto del vecino. Hablamos de daños estructurales del edificio.
Y ahí entra la comunidad.
La sentencia que lo cambia todo
En enero de 2024, el Tribunal Supremo dejó el tema muy claro.
El caso era sencillo:
- Terraza de uso privativo
- Filtraciones graves
- La comunidad se negaba a pagar
- El propietario adelantó el dinero
El Supremo dijo algo clave, en palabras sencillas:
👉 Si el origen del daño está en la estructura o en la impermeabilización, paga la comunidad.
👉 Aunque los estatutos digan otra cosa.
¿Y si los estatutos dicen que paga el propietario?
Esta es la trampa habitual.
Muchos estatutos incluyen frases como:
“El mantenimiento de la terraza corresponde al propietario.”
Eso puede servir para:
- limpieza
- pequeños arreglos visibles
- mantenimiento ordinario
Pero no cubre daños estructurales.
Cuando la filtración nace en un fallo técnico del edificio, la comunidad no puede escudarse en los estatutos para evitar el gasto.
Ejemplo muy real (y muy común)
Imagina esto.
Vives en un ático.
Tu terraza lleva 25 años sin tocarse.
Un día, el vecino de abajo ve goteras.
Llamas a un técnico. Diagnóstico:
La impermeabilización está agotada.
No es culpa tuya.
No hiciste obras raras.
No rompiste nada.
En este escenario, los gastos de reparación de la terraza corresponden a la comunidad de vecinos.
¿Qué gastos asume la comunidad exactamente?
Cuando se confirma que el origen está en un elemento común, la comunidad debe hacerse cargo de:
- Reparación de la impermeabilización
- Daños estructurales
- Daños en viviendas afectadas
- Reintegro de gastos si el propietario pagó
- Intereses desde el momento del pago
Sí, también los intereses.
¿Y si la comunidad se niega?
Pasa más de lo que debería.
En ese caso, el camino suele ser:
- Informe técnico claro
- Comunicación por escrito a la comunidad
- Junta de propietarios
- Reclamación legal si no hay acuerdo
La jurisprudencia actual juega a favor del propietario afectado.
Derechos del propietario de la terraza
Si eres el titular de una terraza de uso privativo, tienes derecho a:
- Que la comunidad mantenga la estructura
- No asumir gastos que no te corresponden
- Reclamar lo pagado si adelantaste dinero
- Exigir reparación completa, no parches
No estás pidiendo favores. Estás defendiendo un derecho.
Marco legal aplicable en comunidades de vecinos
Todo esto se apoya en:
- La Ley de Propiedad Horizontal
- Doctrina constante del Tribunal Supremo
- Sentencias sobre propiedad horizontal
- Jurisprudencia sobre filtraciones en terrazas
La clave siempre es la misma: origen del daño.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿La comunidad siempre paga las filtraciones de una terraza privativa?
No siempre. Solo cuando el origen está en la estructura o impermeabilización.
¿Y si el daño se debe a un mal uso del propietario?
Entonces paga el propietario. Ejemplo: obras mal hechas o desagües obstruidos por descuido.
¿Puede la comunidad obligarme a pagar aunque haya sentencia?
No. Una sentencia firme obliga a la comunidad a asumir los gastos.
¿Tengo que ir a juicio para reclamar?
No siempre. Muchas veces basta un informe técnico bien planteado y asesoría legal adecuada.
Lo que conviene tener claro antes de actuar
Este tipo de conflictos no van de vecinos contra vecinos.
Van de entender quién debe pagar qué.
Si actúas sin información, puedes acabar asumiendo gastos que no te corresponden.
Si te asesoras bien, el camino suele ser más corto y menos tenso.
En JLA Asociados tratamos estos casos a diario. Sabemos dónde apretar y cuándo negociar. Y, sobre todo, sabemos explicar las cosas sin rodeos.