Construir tu propia casa tiene algo especial. Ilusión, decisiones mil, llamadas con el arquitecto, el albañil que “viene mañana”… y, de pronto, aparece una duda que corta el rollo:
“¿Tengo que contratar el seguro decenal si soy autopromotor?”
La respuesta corta: a veces no.
La respuesta que te evita sustos en Notaría y Registro: depende de si es una única vivienda unifamiliar para uso propio y, sobre todo, de si la vendes antes de 10 años.
Vamos a dejarlo cristalino, con ejemplos y con una lista de pasos que puedas seguir sin ser jurista.
Qué es el seguro decenal
El seguro decenal es un seguro que cubre daños materiales graves del edificio que afecten a la estructura (cimientos, vigas, forjados, muros de carga…).
Se llama “decenal” porque cubre 10 años.
En España, esta obligación nace en la Ley 38/1999, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Dentro de la LOE, se habla del seguro de daños materiales (o de caución) para garantizar esa protección.
Idea clave: este seguro protege a quien compra después, pero también tiene una función de seguridad en el mercado de vivienda.
El punto que lo cambia todo: autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio
Si eres autopromotor individual y construyes una única vivienda unifamiliar destinada a uso propio, la LOE contempla una excepción: puedes declarar la obra nueva terminada sin contratar el seguro decenal.
Esto suena a “me libro”. Y muchas veces es así… mientras mantengas el plan.
Mini ejemplo realista
Imagina a Marta y Luis: compran un terreno, levantan su casa unifamiliar y se mudan. No piensan vender.
En ese escenario, la exención encaja.
Ahora viene el giro que causa problemas.
Si vendes antes de 10 años, vuelven las reglas… y el Registro se pone serio
La norma dice, en esencia:
Si hay transmisión de la vivienda “inter vivos” (venta, por ejemplo) dentro de los 10 años, el autopromotor queda obligado a contratar el seguro decenal por el tiempo que falte para completar esos 10 años…
…salvo que se cumplan dos requisitos para la exoneración del seguro decenal.
Y aquí está la trampa típica: mucha gente conoce uno y se olvida del otro.
Los 2 requisitos para quedar exonerado al vender dentro de 10 años
Para que el Registro inscriba la transmisión sin seguro decenal, se suele exigir:
- Que el autopromotor acredite el uso propio de la vivienda.
- Que el comprador exonere expresamente al vendedor de contratar el seguro decenal.
Si falta uno, te pueden parar la inscripción.
Sí, aunque el comprador diga “me da igual, no lo quiero”.
¿Por qué? Porque la norma no se apoya solo en “lo que acuerden”, sino en un estándar de protección y control.
“Vale, pero yo ya lo dije en la obra nueva: que era para uso propio”
Esto es el núcleo de muchos choques con el Registro.
En la práctica, cuando declaras la obra nueva, es habitual que conste una manifestación tipo: “destinada a uso propio”.
El problema aparece al vender dentro de 10 años.
En ese momento, esa manifestación ya no basta por sí sola. Se pide prueba documental de que la casa se ha usado como vivienda propia.
Dicho de forma sencilla:
no es lo mismo prometer que vas a vivir, que demostrar que has vivido.
Qué documentos suelen servir para acreditar el uso propio
No hay un único papel mágico. Lo que se busca es prueba razonable de que se ha vivido allí.
Ejemplos típicos:
- Certificado de empadronamiento.
- Acta de notoriedad (ante Notario).
- Licencia de primera ocupación (si aplica al caso).
- Facturas y contratos que encajen con una ocupación real (luz, agua), si tu Notario considera que ayudan.
- Otros medios de prueba “admitidos en Derecho” (dependerá del caso).
Si estás en fase de venta, la pregunta buena es:
“¿Qué documento me va a pedir mi Notario y qué va a aceptar el Registro de mi zona?”
En JLA Asociados solemos trabajar esta parte con enfoque práctico: revisar tu situación y anticipar el paquete documental para que la operación no se atasque.
Transmisión “inter vivos”: qué significa y por qué sale tanto
“Inter vivos” suena a latín de película, pero significa algo simple: entre personas vivas.
Una compraventa normal entra aquí.
Esto es relevante porque la regla de los 10 años y la exoneración suele activarse cuando hay transmisión inter vivos dentro de ese plazo.
El plazo de 10 años: cómo se entiende en la práctica
La cobertura decenal dura 10 años.
Si vendes en el año 3, te quedarían 7 años por cubrir. Si no hay exoneración válida, el seguro tendría que cubrir ese tiempo restante.
Ejemplo con números
- Obra terminada: 01/06/2023
- Venta: 15/09/2026
Han pasado algo más de 3 años. Faltarían casi 7 años.
En operaciones así es donde aparecen bloqueos si:
- el comprador exonera, pero
- el autopromotor no acredita uso propio.
Checklist rápido si estás autopromoviendo (o ya tienes la casa terminada)
1) Si tu plan es vivir y no vender
- Revisa que cumples los requisitos de exención: autopromotor individual, una única vivienda unifamiliar, uso propio.
- Deja bien armado el expediente de obra y entrega de documentación.
2) Si existe la posibilidad de vender antes de 10 años
Piensa esto desde ya, aunque hoy te parezca lejano:
- Guarda pruebas de ocupación (empadronamiento, recibos, contratos).
- No confíes en “ya lo declaré en la obra nueva”.
- Si llega una venta, prepara:
- acreditación de uso propio
- cláusula de exoneración del comprador (si procede)
3) Si ya tienes comprador
Antes de llegar a la firma:
- Habla con Notaría y revisa qué te van a pedir.
- Confirma si el Registro de tu zona está siendo estricto (muchas veces lo es).
- Valora si te conviene contratar el seguro decenal para cerrar la operación con menos fricción.
Objeciones típicas (y respuestas claras)
“Si el comprador me exonera, ¿por qué tengo que demostrar el uso propio?”
Porque la exoneración “del comprador” es solo una pieza. La norma contempla dos requisitos, y el uso propio se prueba con documentación.
“Esto es mi casa, ¿no puedo hacer lo que quiera?”
Puedes vender, claro. El punto es que el Registro puede exigir condiciones para inscribir la transmisión. Si no inscribes, el comprador suele frenarse (y el banco más).
“¿Y si nunca me empadroné?”
No significa que sea imposible, pero te complica el camino. En estos casos se estudian vías alternativas: acta, pruebas de suministros, documentos municipales, lo que encaje mejor.
Caso muy típico: autopromotor que se muda poco tiempo y vende por un cambio de vida
Pasa más de lo que parece.
Te cambian de trabajo, te separas, te sale una oportunidad… y la casa que ibas a disfrutar 15 años se pone en venta en el año 2 o 3.
Aquí el enfoque que evita problemas es directo:
- reunir pruebas de uso
- preparar una escritura con redacción sólida
- decidir si compensa exoneración o seguro
Lo que no suele funcionar: “ya lo arreglo el día de la firma”.
Qué puede pasar si no cumples: bloqueo registral
En compraventas dentro del plazo, si no aportas lo exigible, el Registro puede suspender la inscripción.
Para ti, eso se traduce en:
- retrasos
- nervios
- renegociaciones
- en algunos casos, operación caída
Cómo te ayudamos en JLA Asociados
Si estás en autopromoción o estás a punto de vender una vivienda autopromovida, en JLA Asociados solemos ayudarte con:
- revisión del escenario legal y del plazo de 10 años
- checklist documental para acreditar uso propio
- orientación sobre exoneración en escritura y su encaje práctico
- cotización y contratación del seguro de daños materiales / seguro decenal si te conviene cerrarlo así
La meta es simple: que no llegues a Notaría con “sorpresas”.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿El seguro decenal es obligatorio en autopromoción de una vivienda unifamiliar?
Puede no ser exigible si eres autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Si vendes dentro de 10 años, pueden cambiar las condiciones.
¿Qué es la exoneración del seguro decenal?
Es una cláusula en la que el comprador exonera expresamente al autopromotor-vendedor de contratar el seguro decenal. Ojo: suele exigirse también acreditación de uso propio.
¿Qué pasa si vendo mi vivienda autopromovida antes de 10 años sin seguro decenal?
El Registro puede pedir que:
- se acredite la constitución del seguro por el tiempo restante, o
- se aporte prueba documental de uso propio y exoneración del comprador.
Si no, puede haber suspensión de inscripción.
¿Cómo acredito el uso propio de la vivienda?
Con prueba documental adecuada. Lo más típico: certificado de empadronamiento. También puede servir acta de notoriedad u otros medios admitidos en Derecho, según el caso.
¿Sirve con que yo lo declare en la escritura?
En la declaración de obra nueva puede constar como manifestación. Si vendes dentro del plazo, suele pedirse algo más que una manifestación: documentación que pruebe ocupación real.
¿Qué se entiende por transmisión “inter vivos”?
Transmisión entre personas vivas, como una compraventa. Es el escenario típico que activa controles dentro del plazo de 10 años.